Funderingsherstel

Verbetering van de fundering van een woonhuis is vaak voor de eigenaar een moeilijk en ondoorzichtig probleem. Dit artikel geeft de richting aan om tot een goede oplossing te komen. Aan de hand van een aantal vragen wordt uitgelegd hoe een funderingsherstel aangepakt wordt.



Hoe wordt bepaald of de fundering hersteld moet worden?

  • Het gebouw is duidelijk scheef. In de gemeentelijke archieven zijn geen gegevens inzake een reeds uitgevoerd herstel te vinden. In dit geval is vaak sprake van een slechte fundering. Het komt voor dat een gebouw in het verleden verzakt is maar thans niet meer zakt. Dan betreft het veelal woningen die zijn gefundeerd op staal (d.w.z. zonder palen) of bijvoorbeeld woningen die in het verleden overbelast zijn geweest.
  • Er is regelmatig vervorming in het huis waarneembaar, bijvoorbeeld dat deuren of ramen gaan klemmen, en bij afschaven na enkele dagen, weken of maanden opnieuw gaan klemmen. Een deskundige kan dan direct een funderingsprobleem herkennen.
  • Er ontstaan scheuren in de muren. Ook in dit geval dient een deskundige eerst ter plaatse de situatie te beoordelen.
  • Er is in de buurt bij gelijksoortige panden vaak een funderingsprobleem gesignaleerd. Dezelfde symptomen zijn ook waarneembaar bij het betreffende pand. In dergelijke gevallen is het verstandig een deskundige ter plaatse uit te nodigen om de situatie te bekijken. In sommige gevallen is de situatie zo duidelijk, dat zonder nader onderzoek beslist wordt over te gaan tot verbetering van de fundering. Daarbij dienen de kosten van eventueel nader onderzoek (zie funderingsonderzoek) afgewogen te worden tegen de verwachte resultaten daarvan. In andere gevallen wordt toch aangeraden een nader onderzoek te laten uitvoeren.
Moet er op korte termijn een funderingsherstel uitgevoerd worden?
De noodzaak van een funderingsherstel en de termijn waarop dat moet gebeuren, hangen af van de volgende vragen:
  • Is, volgens de deskundige, funderingsherstel vereist om technische redenen?
  • Op welke termijn is volgens de deskundige een funderingsherstel nodig?
  • Is er sprake van een snelle verslechtering van de situatie?
  • Hebben de steeds verder gaande zakkingen een ernstig nadelige invloed op de waarde van het pand?
  • Hebben de verzakkingen een negatieve invloed op het gebruik van het pand?
  • Is een herstel van de fundering economisch rendabel?
  • Zijn er subsidies beschikbaar?
  • Wordt van overheidswege herstel van de fundering verplicht gesteld (aanschrijving van gemeentelijke bouw- en woningdienst)?
  • Is er een geheel nieuwe fundering nodig of kan worden volstaan met een deelverbetering etc.

Er zijn gevallen, dat slechts een deel van de fundering er zo slecht aan toe is, dat herstel nodig is. Echter in verreweg de meeste gevallen van gebreken aan oude houten funderingen is het aanbevelenswaardig de gehele fundering te vernieuwen.

Hoe wordt een nieuwe fundering gemaakt?
Er zijn veel methodes om een fundering te verbeteren. De meest voorkomende zijn:
  • Het maken van een nieuwe fundering van binnenuit. Er worden nieuwe funderingspalen gemaakt, met daaroverheen een betonconstructie die vastgemaakt wordt aan het huis. voor een nadere uitleg met tekeningen van deze methode.
  • In zeer bijzondere gevallen kunnen de werkzaamheden van buitenaf uitgevoerd worden. Op deze mogelijkheid mag zeker in een beginstadium niet gerekend worden.
  • Partieel herstel op enkele plaatsen Het is mogelijk op enkele punten een fundering te verbeteren, door een paal te slaan en de paal met een speciale constructie vast te maken aan het gebouw.
Er zijn nog meer methodes, die echter minder vaak gebruikt worden en daarom hier niet aan de orde komen. Het weer recht zetten van het gebouw door middel van vijzelen wordt slechts in incidentele gevallen uitgevoerd. Voor het maken van de palen zijn diverse methodes beschikbaar, waarbij de palen opgebouwd worden uit elementen die op elkaar geplaatst worden.

Wat kost een nieuwe fundering?
Richtlijn voor de kosten van een volledige vernieuwing van een fundering van een woonhuis gebouwd op houten palen:
In de fase van aankoop dient uitgegaan te worden van globale kosten van EURO 750 - 1.500 per m2 oppervlakte van de vloer beneden incl. BTW. Het betreft een globale opgave. In incidentele gevallen zijn lagere of hogere kosten van toepassing.

Wat zijn de consequenties bij funderingsherstel voor de bewoning?
In de meeste gevallen wordt de onderste verdieping, dus begane grond of kelder, van het huis in gebruik genomen voor de werkzaamheden. Soms is het mogelijk, dat de trap naar boven in gebruik blijft, zodat boven gewoond kan worden tijdens de werkzaamheden. De funderingswerkzaamheden nemen de benedenverdieping bijvoorbeeld 2 of 3 maanden in beslag.

Werkvolgorde?
1. Onderzoek of een funderingsherstel vereist is;
2. Grondonderzoek;
3. Archiefonderzoek; indien nodig ter plaatse meten en inventariseren;
4. Plan voor de funderingsconstructie, nog niet in detail uitgewerkt;
5. Begroting van de kosten; offerte;
6. Financiering, het nemen van definitieve beslissingen;
7. Definitief ontwerp in detail; technische omschrijving;
8. Benodigde vergunningen;
9. Verstrekken van opdrachten;
10. Uitvoering van het werk;
11. Oplevering.
De uitvoering duurt meestal niet langer dan 2 maanden. De ervaring is dat de voorbereidingen (punten 1-9) aanmerkelijk meer tijd in beslag nemen.

Conclusie
Een funderingsherstel is meestal een ingrijpende operatie in een huis. Het is voor iemand zonder ervaring hierin zeer ondoorzichtig. Wenst u nadere informatie wat PBS vastgoed voor u kan betekenen neemt u dan contact met ons op.

Terug naar kennisbox